#分享自 自由時報

行政院會通過修正草案

〔記者鍾麗華／台北報導〕行政院會昨通過「證券投資信託及顧問法」修正草案，該法案名稱修正為「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」，將開放不動產投資信託基金（REIT）增加基金管道，採信託及基金架構雙軌制；另避免有炒房疑慮，修法將限制REIT不得投資供居住使用住宅，以避免對房價造成影響，違規者最高處一千五百萬元罰鍰。

採信託、基金架構雙軌制

金管會表示，二OO三年便依法允許REIT採信託架構發行，由信託業擔任發行主體，為台灣資本市場注入活水，此次修法參考日本、新加坡及香港等地作法，修法開放REIT採基金架構發行，新增「不動產投資信託事業」得募集及私募不動產投資信託基金，營運架構將更具彈性。

開放證投信得兼營不動產信託

根據修法草案，基金架構REIT為契約型基金，由委託人（不動產投資信託事業）與受託人（基金保管機構）簽訂信託契約，REIT投資人為該信託契約之受益人；另考量證券投資信託事業業務性質也是以從事投資管理為主，開放證投信事業得兼營不動產投資信託事業。

針對不動產投資信託事業設立資格條件，草案要求具不動產投資管理經驗的機構擔任專業股東，且其所認股份合計不得少於第一次發行股份五十％。同時參考國外制度暨考量現行證投信事業最低實收資本額，擬授權金管會訂定不動產投資信託事業最低實收資本額等資格條件。

同時要求不動產投資信託事業（含專營及兼營）應設置獨立董事及審計委員會，並以審計委員會替代監察人。

在不動產投資信託基金管理部分，草案規範REIT投資標的範圍主要包括不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券等；明定REIT應至少有一定比率投資於有穩定收入之不動產或不動產相關權利，且每年分配收益應達可分配收益之一定比率。

草案也參酌國外模式，允許REIT進行關係人交易，並輔以相關配套管理措施；另參考國外規範並兼顧REIT之借款現況與財務風險，授權金管會訂定REIT借款比率上限、公告方式及其他相關事項。

房產業︰住宅認定 應明確規範
 

〔記者徐義平／台北報導〕針對REIT（不動產投資信託基金）將修法採行信託及基金架構雙軌制，房產業認為，將有助於擴大市場，但對於不能投資住宅部分可能有認定問題，例如，商務出租用途的酒店式寓所，或地目雖是住宅用地、但地上物是辦公大樓，這些其實都不是住宅用途，卻因地目是住宅用地而投資受限，可能產生爭議。

業者指出，現行REIT是由金管會銀行局管理，未來若基金制上路將由證期局管理，同樣的投資管道卻由兩個單位分管，預期在稅務、會計認定上可能出現問題，甚至影響投資意願。

此次修法規定REIT不能投資住宅，但根據中央銀行現行認定，只要地目是住宅用地一律認定是住宅的「通殺方式」，造成蓋在住宅用地的酒店式寓所、辦公大樓、商用設施等商業用途建物全受到管制，希望未來修法通過後，對建物用途認定能有明確規範。

高力國際研究部董事梁儀盈表示，台灣現行REIT採信託架構發行，銀行為受託及管理機構，委由建經公司進行買賣及管理，其投資或增購流程冗長且困難，目前僅剩七檔規模；修法後資金來源較多元，募集資金程序也較簡化，有助於挹注資金動能，讓市場交易更為活絡。

梁儀盈說，REIT主要是長期持有並取得穩定租金收益，台灣現行REIT仍以傳統商用不動產為主，基金模式開放後操作將較靈活，可望延伸更多元的收益型不動產，例如國外已經常見的長照型或健康型不動產、資料中心等。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，修法對商用不動產市場而言，可引入新的一群大型專業投資人，有機會推升具規模的商用不動產需求；另對於想要資金布局在不動產的高資產族群，也多一個管道，可透過專業經理人管理與操盤，布局國內外不動產。