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2024-02-19 09:49:50

〈財經週報-龍年房市〉龍年不悲觀 住宅市場量穩價微漲
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歷經央行升息、打炒房政策盡出,又有新青安貸款的時空背景下,2023年房市買氣呈上半年冷、下半年回溫。多數房產業者預測,總統大選甫底定,立法院不過半的情況下,今年暫時還看不到加碼打炒房跡象,加上經濟前景預測相對樂觀,預期全年買氣比較大的機率是朝「量穩價微漲」的趨勢前進。不過,少數房產業者指出,房市高點已過,接下來進入修正階段,預期買氣會較去年更少,房價則可能微跌。

 

囤房稅2.0將上路 買房收租未必划算

戴德梁行董事總經理顏炳立指出,未來房市會熱是假的,房價會再漲則是虛的,房市最終走向「量再縮、價緩跌、買氣弱」的趨勢,尤其買賣雙方更會出現「賣方等人、買方等價」的僵持局面。他甚至預言,今年買賣移轉棟數可能直接跌破30萬棟。

 

顏炳立認為,去年房地產各類型產品已達價格天花板,能夠再創高價是因為總價掩護單價,也就是推出小坪數產品控制總價上限,才有機會讓單價再創新高;預期今年房價處於硬撐狀態,房市必須要有利多題材才能滾動成交量。

 

房地合一2.0上路後 成屋進入低供給

對於即將上路的「囤房稅2.0」影響。顏炳立認為,買住宅來收租未必是行得通的作法,因為囤房稅稅率最高4.8%,即使房屋現值為市價的一半,換算下來,持有稅高過銀行利率,基本上買房收租未必是好方法。

 

不過,馨傳不動產智庫執行長何世昌則認為,今年經濟展望較樂觀,加上政策利空出盡等因素,預期後續不太可能出現大利空重挫房市信心;此外,由於政策扭曲市場的緣故,自「房地合一1.0」實施以來,成屋市場處於低供給狀態,全年買賣移轉棟數達30萬棟已算大量,應不存在成交量縮的疑慮。

 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,選後房市並未有新的強力調控政策,今年上半年可望延續去年下半年的穩定市況;不過,今年通膨可能降溫,也會減少民眾對於房價上漲預期。另外,要觀察碳費增加興建成本後的市場反應,下半年則是要觀察美國大選等議題。

 

高科技業布局 中南部點火開啟房市新格局

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示, 2019年起連續幾年,每年超過3,000億元的土地交易量,帶動後續連4年住宅開工量都破13萬宅,甚至2021年起住宅使照量連續3年超過10萬宅進入成屋市場的盛況,已經重回2008年金融海嘯前的水準;因此,買賣移轉棟數有生力軍支撐,今年要破30萬棟,甚至持續向上,實在易如反掌。

 

黃舒衛提醒,在全球供應鏈重組、高科技製造業布局台灣的風潮下,新建案搶進市場,在中南部點火的效應,開啟房市新格局。過去房產交易集中在雙北市的結構已經被打破,供需條件會跟著未來的產業、建設、資金、人口走。因此,繼續用建物買賣移轉棟數30萬棟,或用房貸融資餘額變化做為房市榮枯的標準,恐怕失真。