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記者徐義平／專題報導

根據五大商仲業者統計，2023年全國商用不動產買氣相較2022年增加，尤其是辦公室、廠辦等自用需求仍強勁，甚至去年出現多宗辦公室、廠辦預售案的「期貨」買賣案。商仲業者指出，過往辦公室交易多數會落在大樓要完工前半年才會陸續出現，但去年卻有多筆還在興建中，甚至地下室才完成沒多久就有買家找上門。

光是今年1月，便陸續有掛牌建商公告正在興建中的商辦、廠辦等新案已有企業砸錢買進，像興富發（2542）在1月8日公告，有企業砸10.58億餘元買進興建中的辦公室預售案「國家企業廣場」2個樓層。接著1月19日，華固建設（2548）公告凌航科技（3135）砸5.04億餘元買進中和廠辦預售案「華固中原置地」4戶。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，過去幾年，不論商辦、廠辦，都因新增供給缺乏導致現貨不足，轉而買預售「期貨」，像是2019年國票金控（2889）一口氣砸近57億元掃進華固當時在大直推出的商辦預售案「亞太置地廣場」9個樓層；還有聯強（2347）砸近64億元買進南港商辦預售案「世界明珠」15個樓層，每坪成交100萬元更創下當時南港辦公室單價新高。

預售商辦具創價特色 建商轉向商辦開發

也因為出現過去少見的商用預售高總價、創價行情的亮眼成績，近幾年不少建商在政府打炒房之際，轉向商辦開發，並啟動預售的銷售策略。

黃舒衛分析，面對未來3年台北市中心辦公室新增供給量將爆出30萬坪的大量，更加深房東端現階段以現貨居奇心態，搶漲租金、搶割韭菜的壓力，刺激不少企業主「轉租為買」，希望提前進場鎖住成本。另一方面，ESG風潮以及人才招募需求帶動之下，企業對零碳建築、綠電、耐震、友善工作環境等各類要求更高，總部、外商選址也偏好條件較優，甚至可以類似預售客變的量身訂製的綠商辦。產業、產品升級速度之快，恐非傳統大房東願意或有能力趕上；因此，只要新商辦價格行情合理，絕對炙手可熱。

因應ESG風潮 新商辦炙手可熱

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，因商辦現貨供給緊蹦，去年商辦預售市場大行其道，且成交單價持續走揚，但標售市場相對低迷；由於今年經濟成長率可望達3%，而商用不動產市場與經濟景氣掛勾較深，預期今年商辦熱度可望加溫。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行利率連5升後，收益型的商用不動產直接受到衝擊；不過，自用型的廠辦與辦公室就與經濟景氣、企業獲利與成長有關，因此有些廠辦還沒蓋好預售階段，就有上市櫃公司整棟買下來，做為未來企業總部使用，只要景氣表現穩定，企業持續獲利與擴張，這類需求就會存在。
 

低首付、工程零付款 低自備款小宅搶買盤

薪資成長速度追上不房價上漲速度，民眾能承受的購屋負擔天花板相對有限；因此，建商紛紛推出小宅，甚至有的再搭配工程期零付款，或是5%、10%交屋的低額購屋方案，希望透過降低自備款，擴大潛在購屋族群。

小宅盛行 低總價掩護高單價

房產業者指出，近幾年小宅盛行，甚至出現不到20坪隔3房的奇特情形。尤其小宅單價未必便宜，甚至比大坪數還貴；以北市大安區、捷運忠孝復興站旁的小宅預售案為例，最小坪數25坪、最大坪數42坪，格局為1至2房，根據已揭露的預售單價，最低每坪約191萬元，最高每坪約231.9萬元，已是同行政區的豪宅行情。因此，被稱為低總價掩護高單價的房市現象。

而雙北市以外，多數縣市都出現小宅建案則搭配低額付款方式，讓預售屋首付款比買一輛國產車的價格還要低。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，通常在預售屋市場買氣低迷時，新建案才會普遍祭出低首付方案。低首付方案大多分三類︰「低首付加工程期零付款＋公司貸」、「低首付加公司貸」、「低首付不含公司貸」。

何世昌分析，因預售屋市場供給量仍高，個案競爭壓力大，業者須擅用預售屋初期付款相對輕鬆的優勢來激勵銷售。低首付預售屋案對購屋族而言利大於弊，原本該付的款項可先移至美元定存、或購買美國公債等低風險的投資標的，增進投資效益。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，目前針對特定地區第二戶及全國第三戶之後有購屋貸款成數限制之外，即便首購族是管貸不管房，貸款成數不設限，但動輒幾百萬元的頭期款對受薪階級來說仍是沉重的負擔；如果還有家庭成員的養育負擔，則購屋更是遙不可及的計畫，現行全台房價齊漲、軌道經濟拉平價格落差之後，已不是過去「先求有、再求好」能解決，因此產生超低首付的各類銷售手段。

除政府補貼 購屋圓夢還有低付款方式

黃舒衛分析，以目前的房市環境、政策來說，銀行放款有風控考量，買方缺的第一桶金若不是親友幫忙，就只能靠國家房貸補貼政策在成數上面協助，幾乎已走到了死胡同，因此才會衍生建商貸、公司貸等信用貸款服務，甚至延後付款破「平均地權條例」禁止換約的規定，但會不會違反「銀行法」規範，仍有待商榷。

黃舒衛提醒，未來是否會有類似公積金或專用基金協助首購族進場，有很大的討論空間。但借款人仍應有風險意識，對於建商財務、市場供需、利率浮動、未來付款金額保持一定敏感度，才算善用資源。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，有些民眾購屋還是偏好預售。新房子有管理、規畫設計新穎又沒有使用過，加上前期的付款較輕鬆，不用一次拿出兩成自備款；因此只要坪數、總價、付款方式都針對自住客特別設計過的建案，如低自備、低首付或工程期低負擔等，都是現在房市較吸睛的建案。