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2024-04-08 09:37:30

〈財經週報-升息效應〉買氣非升息可抑 房市受預期價漲心理支撐
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記者徐義平/專題報導

 

央行第6度升息,首當其衝就是房貸族每月利息支出加重,若以房貸總額1千萬元推估,30年期、本息攤還,升息後地板房貸利率拉高至2.185%,估算1個月房貸負擔多出631元、1年要多支出7,572元。不過,衝擊較大的仍是後續衍生的房租調漲、以及房價上漲等問題。

 

根據過去官版、民間版房價統計資料顯示,連續升息期間房價漲幅明確,反倒是降息,房價才有機率下跌。房產業者指出,升息是對預期通膨所祭出的手段,為應付通膨,部分民眾會進一步購買房地產,希望藉由房產來達到保值的效益。

 

升息成本轉嫁 房租可能續漲

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,為抑制通膨心理,央行似乎將升息時間點往前提,但從各國經驗來看,房東普遍會把升息後所增加的成本轉嫁至房租,今年租金漲幅持續上漲,租金漲幅增大會推高居住類物價指數與CPI年增率,對於租屋族的衝擊恐怕更大。

 

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示,升息首先衝擊的是對於資金成本極度敏感的投資人,舉凡受到金管會金八條的房地產最低收益率管制的壽險業者,或是有租金利差被壓縮的投資機構、REITs、基金等。另外就是因應漲租壓力的租客,無論是租屋族或是商用不動產承租法人、營運商,也會面對漲租、漲價、漲服務費的承租成本多重加重的挑戰。舉例來說,近期歐美商用不動產的價格下跌、壞帳風暴,多因為升息、高息摧殘所導致。

 

黃舒衛分析,這次升息,乃至於前兩年的升息,都是為壓抑景氣穩定擴張、通貨膨脹壓力、資產價格膨脹,更重要的升息幅度遠不及資產膨脹、租金上揚幅度,因而衍生自住、置產、投資需求積極進場,想及早鎖定價格成本的恐慌心態。

 

升息幅度遠不及資產膨脹

疫情以來全台房價動輒上漲3至8成,無論等著建商自主降價,或投資客升息斷頭出清,恐怕都是緣木求魚,甚至利息成本也會轉嫁,因此住宅買氣與價格很難受目前的升息現象而回頭。即便美國30年期固定利率房貸從2020年12月的2.65%狂升至2023年10月的7.79%,但強勁的經濟表現仍支撐房價續創新高,因此房價、買氣並非單方面升息可控,而且為壓制房價而操控利率,也是殺雞焉用牛刀,所以要讓房價降溫,應另尋他法。

 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,央行在這兩年多來6次升息,房貸族的支出明顯加重,不過新青安政策照顧首購族,透過利息補貼達到利率減碼的效果。因此,建議首購族或者符合條件的民眾,盡量選擇政策性房貸,因為一般民營的銀行房貸政府並不會給予利率補貼措施。